Cheque Bounce Case: Buyer who does not adhere to the deadline for payment cannot avail the remedy of specific performance of the sales contract: Supreme Court
LANDMARK CASE: अदालत ने कहा की हम वास्तविकता से अनभिज्ञ नहीं हो सकते – और वास्तविकता यह है कि शहरी संपत्तियों के मूल्यों में निरंतर और निरंतर वृद्धि हो रही है – जो ग्रामीण क्षेत्रों से शहरी केंद्रों की ओर बड़े पैमाने पर लोगों के प्रवासन और मुद्रास्फीति से प्रेरित है। इसी मामले को लीजिए वादी शेष राशि का भुगतान करने, स्टांप पेपर खरीदने और छह महीने के भीतर बिक्री विलेख के निष्पादन और कब्जे की डिलीवरी के लिए कहने पर सहमत हुआ था।
शीर्ष अदालत ने एक मामले की हाल में ही सुनवाई करते हुए एक फैसले में कहा कि जब कोई अनुबंध एक विशिष्ट समय सीमा निर्धारित करता है जिसके भीतर ‘विक्रेता’ द्वारा ‘बिक्री के समझौते’ को निष्पादित करने के लिए ‘खरीदार’ द्वारा प्रतिफल का भुगतान करने की आवश्यकता होती है, तो खरीदार को इसका सख्ती से पालन करना होगा। ऐसी स्थिति में, अन्यथा, ‘खरीदार’ सेल डीड के विशिष्ट प्रदर्शन के उपाय का लाभ नहीं उठा सकता है।
वर्तमान अपील मदुरै बेंच, मद्रास उच्च न्यायालय द्वारा दूसरी अपील को खारिज करने वाले अंतिम निर्णय दिनांक 28.04.2009 के खिलाफ निर्देशित है। [एसए (एमडी) संख्या 1127 ऑफ़ 2008] अपीलकर्ताओं/मूल प्रतिवादियों द्वारा दायर किया गया।
संक्षिप्त तथ्य-
अपीलकर्ता क्रमांक 1, 2 और 3 ने 22.11.1990 को उत्तरदाताओं के साथ 21,000/- रुपये के मूल्य पर वाद संपत्ति बेचने के लिए एक पंजीकृत बिक्री समझौता (इसके बाद इसे “समझौता” कहा गया) में प्रवेश किया। जिसके एवज में 3000/- रूपये अग्रिम प्राप्त हो चुके थे। इसके अलावा, लेनदेन पूरा करने के लिए छह महीने का समय तय किया गया था। इस बीच, अपीलकर्ता संख्या 1, 2 और 3 ने, 05.11.1997 को 22,000/- रुपये के प्रतिफल के लिए अपीलकर्ता संख्या 7 के साथ विचाराधीन संपत्ति के संबंध में एक बिक्री विलेख निष्पादित किया था। 18.11.1997 को, उत्तरदाताओं ने अपीलकर्ताओं को एक नोटिस भेजा जिसमें उनसे समझौते को निष्पादित करने का आह्वान किया गया।
इसके कारण उत्तरदाताओं ने समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन, क्षति और ब्याज के साथ धन की वसूली के लिए अपीलकर्ताओं के खिलाफ मुंसिफ, जिला न्यायालय, डिंडीगुल के समक्ष 1998 का मूल मुकदमा संख्या 165 दायर किया। यह मुकदमा प्रधान जिला मुंसिफ न्यायाधीश, डिंडीगुल द्वारा दिनांक 10.09.2000 के आदेश द्वारा खारिज कर दिया गया। प्रतिवादियों द्वारा दायर एएस संख्या 258/2008 की अपील को प्रथम अपीलीय न्यायालय ने अनुमति दे दी थी, और उच्च न्यायालय ने दिनांक 28.04.2009 के आक्षेपित निर्णय द्वारा इसे बरकरार रखा है।
अपीलकर्ताओं के विद्वान वकील ने प्रस्तुत किया कि समझौते के अनुसार, शेष प्रतिफल राशि रु. 18,000/- का भुगतान छह महीने के भीतर किया जाना था जो कि स्वीकार नहीं किया गया। उन्होंने प्रस्तुत किया कि 16.12.1990 को 1,000/- रुपये के तथाकथित बाद के भुगतान; 15.04.1991 को 3,000/- रु., और; 17.09.1991 को 2,500/- रुपये का भुगतान वास्तव में अपीलकर्ताओं को नहीं किया गया था और इसे स्वीकार किए बिना और तर्क के लिए इसे स्वीकार किए बिना, यह गलत है क्योंकि फिंगरप्रिंट विशेषज्ञ ने अपीलकर्ता के अंगूठे का निशान पाया है क्रमांक 1 अपीलार्थी क्रमांक 1 के स्वीकृत वास्तविक अंगूठे के निशान से मेल नहीं खाता। और, इस प्रकार, उस समय धारण करने का मूल आधार ही समझौते का सार नहीं था, वह नष्ट हो जाता है।
यह भी प्रस्तुत किया गया था कि समझौते में यह निर्धारित किया गया था कि यदि उत्तरदाताओं की ओर से कोई चूक हुई, तो भुगतान की गई अग्रिम राशि जब्त कर ली जाएगी, और बिक्री विलेख प्राप्त करने और सभी बाधाओं से मुक्त कब्ज़ा प्राप्त करने का अधिकार भी समाप्त हो जाएगा।
अपील के विरोध में, उत्तरदाताओं के विद्वान वकील ने प्रस्तुत किया कि पार्टियों का वास्तविक इरादा न केवल बिक्री विलेख निष्पादित करना था, बल्कि कब्जा सौंपना भी था, जो अचल संपत्ति की प्रत्येक बिक्री की एक निहित शर्त है और इस प्रकार केवल तभी जब 24.07.1996 को, संबंधित अपीलकर्ता सक्षम हो गया कब्ज़ा सौंपने की सीमा उस तारीख से शुरू होगी अन्यथा भले ही बिक्री विलेख उत्तरदाताओं के पक्ष में निष्पादित किया गया हो, कब्ज़ा सौंपने में सक्षम न होने की स्थिति में इसका कोई वास्तविक परिणाम नहीं होगा।
उत्तरदाताओं के विद्वान वकील ने तर्क दिया कि अपीलकर्ताओं द्वारा लिया गया रुख, कि प्रस्तावित बिक्री केवल शीर्षक के हस्तांतरण के लिए थी, कब्जे के लिए नहीं, स्वीकार नहीं किया जा सकता क्योंकि अचल संपत्ति की बिक्री हमेशा विक्रेता से खरीदार को कब्जे के हस्तांतरण के लिए होती है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (इसके बाद “टीपी अधिनियम” के रूप में संदर्भित) की धारा 54 के साथ पठित धारा 5 की शर्तें।
इसके अलावा, यह प्रस्तुत किया गया कि टीपी अधिनियम की धारा 55 (एफ) बिक्री के समय संपत्ति का कब्जा सौंपने के लिए विक्रेता के कर्तव्य पर विचार करती है, और यदि समझौते के समय विक्रेता के पास संपत्ति का कब्जा नहीं है बेचने या उसके बाद, यह संपत्ति में एक “भौतिक दोष” है जिसे टीपी अधिनियम की धारा 55(1)(ए) के अनुसार बिक्री के समय खरीदार को बताया जाना आवश्यक है। इस प्रकार, उनके अनुसार, बिक्री के समय कब्ज़ा सौंपना विक्रेता का दायित्व है, जैसा कि समझौते में निर्धारित किया गया था।
इस सवाल पर कि क्या ऐसे अनुबंध में समय का महत्व है, यह तर्क दिया गया कि जब किसी पक्ष के पास बिक्री के लिए समझौते के निष्पादन के समय उसे सौंपने के लिए अधिकार नहीं है, तो समय नहीं होगा सार यह है कि मुकदमा करने का अधिकार उस व्यक्ति के पक्ष में अर्जित होगा जिसे मुकदमे की संपत्ति केवल तभी बेची जानी है जब विक्रेता संपत्ति का कब्जा खरीदार को सौंपने की स्थिति में हो।
आगे यह प्रस्तुत किया गया कि पार्टियों का बाद का आचरण यह परीक्षण करने के लिए भी प्रासंगिक है कि क्या समय प्रश्न में अनुबंध का सार है। यह प्रस्तुत किया गया था कि वर्तमान मामले में, अपीलकर्ता नंबर 1 द्वारा प्रतिवादियों से छह महीने की अवधि की समाप्ति के बाद धन की स्वीकृति में कोई संदेह नहीं है कि समय सार नहीं था और समझौते के प्रदर्शन का समय नहीं होगा। अपीलकर्ताओं द्वारा भौतिक कब्ज़ा प्राप्त करने के बाद ही शुरू किया जाएगा।
अपने तर्कों के समर्थन में, विद्वान वकील ने गोधरा इलेक्ट्रिसिटी कंपनी लिमिटेड बनाम गुजरात राज्य, (1975) 1 एससीसी 199, प्रासंगिक पैराग्राफ 11 से 16 में इस न्यायालय के फैसले पर भरोसा किया; द कमिश्नर्स फॉर हर मेजेस्टीज़ रेवेन्यू एंड कस्टम्स बनाम सीक्रेट होटल्स2 लिमिटेड (पूर्व में मेड होटल्स लिमिटेड), [2014] यूकेएससी 16 दिनांक 05.03.2014, प्रासंगिक पैराग्राफ 331, और में यूनाइटेड किंगडम सुप्रीम कोर्ट के; कॉन्ट्रैक्ट्स की व्याख्या, सर किम लेविसन द्वारा 7वां संस्करण, प्रासंगिक पैराग्राफ 3.189 है।
न्यायमूर्ति विक्रम नाथ और न्यायमूर्ति अहसानुद्दीन अमानुल्लाह की खंडपीठ ने मदुरै बेंच, मद्रास उच्च न्यायालय और प्रथम अपीलीय न्यायालय द्वारा पारित समवर्ती निर्णयों को पलटते हुए कहा कि छह महीने के भीतर, संपूर्ण शेष राशि का भुगतान करने का दायित्व मौजूद था, हालांकि,यहां यह मामला नहीं है। उत्तरदाताओं ने कहा कि उन्होंने छह महीने की अवधि की समाप्ति से पहले शेष/बची राशि का भुगतान करने की भी पेशकश की थी और स्पष्ट अर्थ यह होगा कि उत्तरदाताओं ने छह महीने की अवधि के भीतर समझौते के तहत अपने दायित्व का पालन नहीं किया था।
मामले पर विचार करने के बाद, इस न्यायालय ने पाया कि आक्षेपित निर्णय को बरकरार नहीं रखा जा सकता है। विवादास्पद प्रश्न इस बात के इर्द-गिर्द घूमता है कि क्या दिनांक 22.11.1990 का समझौता उत्तरदाताओं द्वारा पूर्ण भुगतान करने के लिए एक निश्चित समय-सीमा का खुलासा करता है, जो कि अपीलकर्ता संख्या 1 द्वारा उसके पक्ष में निष्पादित बिक्री के समझौते में दर्ज विवरण के संदर्भ में है।
स्वीकृत स्थिति यह है कि समझौते में दर्शाया गया समय 22.11.1990 से छह महीने यानी 21.05.1991 तक था और उत्तरदाताओं द्वारा अपीलकर्ताओं को भेजे गए दिनांक 18.11.1997 के कानूनी नोटिस के अनुसार, केवल 7000/- रुपये का भुगतान किया गया था। निर्धारित समय के भीतर. समझौते के अवलोकन से पता चलता है कि उत्तरदाताओं ने अपीलकर्ताओं को संबंधित संपत्ति के लिए 21,000/- रुपये का भुगतान करने पर सहमति व्यक्त की थी, जिसमें से 3,000/- रुपये पहले ही बयाना राशि के रूप में भुगतान किए गए थे और बाकी का भुगतान 6 महीने के भीतर किया जाना था।
उत्तरदाताओं को अपने खर्च पर स्टांप पेपर खरीदने थे और अपीलकर्ताओं को शेष/शेष राशि का भुगतान करने के बाद प्रतिवादी नंबर 1 के नाम पर या उप-रजिस्ट्रार के समक्ष उसके द्वारा प्रस्तावित बिक्री विलेख को पंजीकृत करना था। यदि अपीलकर्ता बिक्री विलेख को पंजीकृत करने में विफल रहे, तो प्रतिवादी नंबर 1 को सिविल कोर्ट में बिक्री विचार की शेष राशि जमा करने और पहले पक्ष यानी अपीलकर्ता नंबर 1 से 3 तक अदालत के माध्यम से कब्जे के साथ बिक्री प्राप्त करने का अधिकार था।
वर्तमान मामले में, इस बात का भी कोई स्पष्टीकरण नहीं है कि प्रतिवादी संख्या 1 द्वारा अपीलकर्ता संख्या 1 को रु. 425/- की अतिरिक्त राशि का भुगतान क्यों किया गया, जैसा कि दावा किया गया है, जबकि उत्तरदाताओं का विशिष्ट रुख यह है कि अपीलकर्ताओं के पास संपत्ति का कब्ज़ा नहीं होने के कारण उत्तरदाताओं को कब्ज़ा सौंपने में देरी हुई।
यह दलील कि उत्तरदाताओं पर कोई प्रतिकूल प्रभाव नहीं डाला जा सकता क्योंकि घोषणा और कब्ज़ा वापस पाने की डिक्री अपीलकर्ता नंबर 1 द्वारा उसके पक्ष में केवल 27.04.1996 को प्राप्त की गई थी, इस कारण से स्वीकार्य नहीं है कि ऐसा कोई दावा नहीं है डिक्री, उसने निष्पादन के माध्यम से कब्ज़ा भी प्राप्त कर लिया था।
इस प्रकार, 27.04.1996 की डिक्री भी अपीलकर्ता क्रमांक 1 के वास्तविक कब्जे के बिना केवल कागज पर डिक्री बनकर रह गई। उत्तरदाताओं का तर्क विशेष रूप से अपीलकर्ता नंबर 1 के पक्ष में इस तरह के डिक्री के बाद उत्पन्न होने वाली कार्रवाई के संबंध में आत्म-विरोधाभासी हो जाता है, क्योंकि अंतर्निहित मुकदमा दायर करने के समय भी, वास्तविक कब्जा अपीलकर्ता नंबर 1 के पास नहीं था, बिक्री विलेख निष्पादित नहीं किया जा सका।
इसका मतलब दोनों धाराओं 10 और 20 द्वारा न्यायालय में निहित विवेक को अस्वीकार करना भी होगा। जैसा कि चंद रानी बनाम कमल रानी में इस न्यायालय की एक संविधान पीठ द्वारा आयोजित किया गया था [(1993) 1 एससीसी 519]: (एससीसी पृष्ठ 528, पैरा) 25) “यह स्पष्ट है कि अचल संपत्ति की बिक्री के मामले में समय के बारे में कोई धारणा नहीं है कि यह अनुबंध का सार है। भले ही यह अनुबंध का सार नहीं है, न्यायालय यह अनुमान लगा सकता है कि यह होना चाहिए उचित समय में निष्पादित किया जाता है यदि शर्तें (स्पष्ट?) हैं: (1) अनुबंध की स्पष्ट शर्तों से; (2) संपत्ति की प्रकृति से; और (3) आसपास की परिस्थितियों से, उदाहरण के लिए, वस्तु अनुबंध बनाना।”
दूसरे शब्दों में, अदालत को समझौते में निर्दिष्ट समय-सीमा सहित सभी प्रासंगिक परिस्थितियों को देखना चाहिए और यह निर्धारित करना चाहिए कि क्या विशिष्ट प्रदर्शन देने के लिए उसके विवेक का प्रयोग किया जाना चाहिए। अब भारत में शहरी संपत्तियों के मामले में, यह सर्वविदित है कि पिछले कुछ दशकों में उनकी कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं – खासकर 1973 के बाद [यह एक सर्वविदित तथ्य है कि 1973 के बाद तेल की कीमतों में भारी वृद्धि हुई है। अरब-इजरायल युद्ध ने पूरी दुनिया में मुद्रास्फीति की प्रवृत्ति पैदा कर दी। विशेष रूप से ऐसे देश प्रभावित हुए जो तेल की अपनी आवश्यकता का बड़ा हिस्सा आयात करते हैं।]
इस मामले में, वाद संपत्ति मदुरै में स्थित घर की संपत्ति है, जो तमिलनाडु के प्रमुख शहरों में से एक है। मुकदमा समझौता दिसंबर 1978 में हुआ था और बिक्री पूरी करने के लिए उसमें निर्दिष्ट छह महीने की अवधि 15-6-1979 को समाप्त हो गई थी। वादी द्वारा वाद नोटिस केवल 11-7-1981 को जारी किया गया था, यानी छह महीने की अवधि समाप्त होने के दो साल से अधिक बाद। सवाल यह है कि दो साल से अधिक के इस अंतराल में वादी क्या कर रहा था? वादी का कहना है कि वह प्रतिवादी 1 से 3 तक को किरायेदार से मकान खाली कराने और विक्रय पत्र निष्पादित करने के लिए कहता रहा है और प्रतिवादी यह दर्शाते हुए उसे टाल रहे थे कि किरायेदार भवन खाली नहीं कर रहा है।
प्रतिवादियों ने इस कहानी का खंडन किया है। उनके अनुसार, वादी ने कभी भी इस मामले में हस्तक्षेप नहीं किया और कभी भी उनसे विक्रय पत्र निष्पादित करने के लिए नहीं कहा। ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादी की कहानी को स्वीकार कर लिया है जबकि उच्च न्यायालय ने वादी की कहानी को स्वीकार कर लिया है। आइए पहले विचार करें कि किसकी कहानी अधिक संभावित और स्वीकार्य है। इस प्रयोजन के लिए, हम सबसे पहले समझौते की शर्तों की ओर रुख कर सकते हैं। विक्रय अनुबंध में भवन में किसी किरायेदार के होने का कोई उल्लेख नहीं है।
इसमें क्या कहा गया है कि छह महीने की अवधि के भीतर, वादी को स्टांप पेपर खरीदना चाहिए और शेष राशि का भुगतान करना चाहिए, जिसके बाद प्रतिवादी बिक्री विलेख निष्पादित करेगा और बिक्री विलेख के पंजीकरण से पहले, प्रतिवादी खाली कर देगा और कब्जा दे देगा। वादी को सूट हाउस का. वादी की ओर से प्रतिवादियों को एक भी पत्र या नोटिस नहीं मिला है, जिसमें उनसे किरायेदार को खाली कराने और विक्रय पत्र निष्पादित कराने के लिए कहा गया हो, जब तक कि उन्होंने 11-7-1981 को मुकदमा नोटिस जारी नहीं किया हो। यह वादी का मामला नहीं है कि छह महीने के भीतर, उसने स्टांप पेपर खरीदे और शेष राशि का भुगतान करने की पेशकश की।
प्रतिवादियों का मामला यह है कि किरायेदार उनका अपना रिश्तेदार है, वह किसी भी समय इसे खाली करने के लिए तैयार है और यह तथ्य कि वादी ने अपने मुकदमे के नोटिस में किरायेदार के साथ घर खरीदने की पेशकश की है, यह कहानी से पता चलता है उनके द्वारा रखा गया दावा गलत है। प्रतिवादी द्वारा डीडब्ल्यू 2 के रूप में किरायेदार की जांच की गई है। उन्होंने कहा कि समझौते के तुरंत बाद, वह एक घर की तलाश कर रहे थे लेकिन उन्हें कोई घर नहीं मिला। इस बीच (यानी, समझौते की तारीख से छह महीने की समाप्ति पर), उन्होंने कहा, प्रतिवादियों ने उनसे कहा कि चूंकि वादी ने समझौते को छोड़ दिया है, इसलिए उसे समझौते को छोड़ने की ज़रूरत नहीं है।
यह भी समान रूप से स्वीकृत तथ्य है कि 15-12-1978 और 11-7-1981 के बीच वादी ने दो अन्य संपत्तियां खरीदीं। प्रतिवादियों का लगातार कहना रहा है कि मदुरै में घर की संपत्तियों की कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं, 2 1/2 वर्षों के उक्त अंतराल के भीतर, कीमतें तीन गुना बढ़ गईं और केवल उक्त परिस्थिति के कारण वादी ( जिसने पहले सूट संपत्ति की खरीद के साथ आगे बढ़ने के किसी भी विचार को त्याग दिया था) पलट गया और विशिष्ट प्रदर्शन की मांग की।
उपरोक्त परिस्थितियों और पक्षों के मौखिक साक्ष्यों को ध्यान में रखते हुए, हम प्रतिवादी 1 से 3 द्वारा प्रस्तुत मामले को स्वीकार करने के इच्छुक हैं। हम वादी द्वारा प्रस्तुत कहानी को अस्वीकार करते हैं कि 2 1/2 वर्ष की उक्त अवधि के दौरान, वह बार-बार प्रतिवादियों से किरायेदार से मकान खाली कराने और विक्रय पत्र निष्पादित करने के लिए कह रहा था और वे इस आधार पर समय मांग रहे थे कि किरायेदार मकान खाली नहीं कर रहा है।
उपरोक्त निष्कर्ष का अर्थ है कि 15-12-1978 से 11-7-1981 तक, यानी 2 1/2 वर्ष से अधिक की अवधि के लिए, वादी अनुबंध के तहत अपने हिस्से को पूरा करने के लिए कोई कदम उठाए बिना शांत बैठा था। हालांकि समझौते में छह महीने की अवधि निर्दिष्ट की गई थी, जिसके भीतर उनसे स्टांप पेपर खरीदने, शेष राशि की निविदा देने और प्रतिवादियों को बिक्री विलेख निष्पादित करने और संपत्ति का कब्ज़ा देने की अपेक्षा की गई थी।
हम प्रतिवादियों के मामले को स्वीकार करने के इच्छुक हैं कि मदुरै शहर में घर की संपत्ति के मूल्य तेजी से बढ़ रहे थे और इसने वादी को 2 1/2 साल बाद जागने और विशिष्ट प्रदर्शन की मांग करने के लिए प्रेरित किया होगा।
अदालत ने कहा की हम वास्तविकता से अनभिज्ञ नहीं हो सकते – और वास्तविकता यह है कि शहरी संपत्तियों के मूल्यों में निरंतर और निरंतर वृद्धि हो रही है – जो ग्रामीण क्षेत्रों से शहरी केंद्रों की ओर बड़े पैमाने पर लोगों के प्रवासन और मुद्रास्फीति से प्रेरित है। इसी मामले को लीजिए वादी शेष राशि का भुगतान करने, स्टांप पेपर खरीदने और छह महीने के भीतर बिक्री विलेख के निष्पादन और कब्जे की डिलीवरी के लिए कहने पर सहमत हुआ था।
समझौते में स्पष्ट रूप से प्रावधान है कि यदि वादी अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने में विफल रहता है, तो प्रतिवादी 5000 रुपये की बयाना राशि जब्त करने के हकदार हैं और यदि प्रतिवादी अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने में विफल रहते हैं, तो वे दोगुना भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं। उक्त राशि. 5000 रुपये की छोटी राशि (60,000 रुपये के कुल प्रतिफल के मुकाबले) का भुगतान करने के अलावा वादी ने समझौते के 2 1/2 साल बाद मुकदमे का नोटिस जारी करने तक कुछ नहीं किया।
वास्तव में, हम यह सोचने में इच्छुक हैं कि अदालतों द्वारा विकसित नियम की कठोरता अचल संपत्तियों के मामले में अनुबंध का सार नहीं है – ऐसे समय में विकसित हुई जब कीमतें और मूल्य स्थिर थे और मुद्रास्फीति अज्ञात थी – की आवश्यकता है विशेष रूप से शहरी अचल संपत्तियों के मामले में, यदि संशोधित नहीं किया गया है तो छूट दी जाएगी। अब समय आ गया है कि हम ऐसा करें। वादी के विद्वान वकील का कहना है कि जब पार्टियों ने अनुबंध किया, तो उन्हें पता था कि कीमतें बढ़ रही हैं; इसलिए, उनका कहना है, कीमतों में वृद्धि विशिष्ट प्रदर्शन को नकारने का आधार नहीं हो सकती।
पीठ ने कहा की न्यायालय को अपने विवेक का प्रयोग करते समय यह भी ध्यान में रखना चाहिए कि जब पक्षकार किसी एक या दूसरे पक्ष द्वारा कदम उठाने के लिए कुछ निश्चित समय-सीमा निर्धारित करते हैं, तो इसका कुछ महत्व होना चाहिए और वह समय- सीमा(ओं) को इस आधार पर पूरी तरह से नजरअंदाज नहीं किया जा सकता है कि समय को अनुबंध (अचल संपत्तियों से संबंधित) का सार नहीं बनाया गया है।
कोर्ट ने कहा की हमारे सामने जो मामला है, उसमें यह महज देरी नहीं है. यह समझौते की शर्तों के स्पष्ट उल्लंघन में वादी की ओर से 2 1/2 वर्षों तक पूर्ण निष्क्रियता का मामला है, जिसके लिए उसे शेष राशि का भुगतान करना, स्टांप पेपर खरीदना और फिर छह महीने के भीतर बिक्री विलेख निष्पादित करने के लिए कहना आवश्यक था। . इसके अलावा, देरी को कीमतों में पर्याप्त वृद्धि के साथ जोड़ा गया है – प्रतिवादियों के अनुसार, समझौते की तारीख और मुकदमे की सूचना की तारीख के बीच तीन बार। देरी से ऐसी स्थिति उत्पन्न हो गई है जहां वादी को विशिष्ट निष्पादन की राहत देना असमान होगा।’
उत्तरदाताओं द्वारा पार्टियों के आचरण से संबंधित जिन निर्णयों पर भरोसा किया गया, वे परिस्थितियों में उनके लिए कोई फायदेमंद नहीं हैं, भले ही उत्तरदाताओं द्वारा अपीलकर्ताओं को बाद में भुगतान के मामले को स्वीकार कर लिया गया हो, वह भी बड़े अंतराल पर और शेष राशि का भुगतान करने या आवश्यक स्टांप पेपर पर बिक्री विलेख प्राप्त करने और अपीलकर्ताओं को बिक्री विलेख निष्पादित करने के लिए नोटिस देने के लिए उनके द्वारा कोई इच्छा नहीं दिखाई गई है, यह नहीं कहा जा सकता है कि वर्तमान मामले में, पार्टियों, विशेष रूप से अपीलकर्ताओं का आचरण, समय अनुबंध का सार नहीं रहेगा।
उपर्युक्त कारणों से, उच्च न्यायालय के आक्षेपित निर्णय और प्रथम अपीलीय न्यायालय के निर्णय को भी रद्द कर दिया जाता है। ट्रायल कोर्ट के फैसले/आदेश को पुनर्जीवित और बहाल किया जाता है।
तदनुसार अपील स्वीकार की जाती है।
वाद शीर्षक – अलागम्मल और अन्य बनाम गणेशन और अन्य [एसए (एमडी) संख्या 1127 ऑफ़ 2008]