इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने किरायेदार की वैधता के दौरान सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के तहत कार्यवाही शुरू होने की स्थिति में किरायेदार के लिए उपलब्ध उपायों के बारे में बताया है।
न्यायमूर्ति सिद्धार्थ वर्मा और न्यायमूर्ति शेखर बी. सराफ की पीठ ने बताया कि निम्नलिखित में से दो उपायों का लाभ उठाया जा सकता है-
“ए. एक किरायेदार, सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के तहत शुरू की गई कार्यवाही से अवगत होने पर, संपर्क कर सकता है। सुरक्षित संपत्ति पर कब्ज़ा करने के लिए डीएम/सीएमएम द्वारा अधिकृत अधिकृत अधिकारी। अधिकृत अधिकारी, ऐसा आवेदन प्राप्त होने पर, एक हलफनामा दाखिल करेगा और डीएम/सीएमएम के समक्ष किरायेदारी अधिकारों के निर्धारण के लिए आवेदन प्रस्तुत करेगा। प्राप्ति पर ऐसे आवेदन पर, डीएम/सीएमएम किरायेदार को अपना मामला प्रस्तुत करने का अवसर प्रदान करेगा, और फिर कानून के अनुसार किरायेदारी की वैधता निर्धारित करेगा। यदि, डीएम/सीएमएम यह निष्कर्ष निकालता है कि किरायेदार के पास वैध पट्टा है, कानून के अनुसार, वह SARFAESI अधिनियम की धारा 14 के तहत सुरक्षित ऋणदाता को संबंधित संपत्ति का कब्ज़ा देने का आदेश पारित नहीं कर सकता है।
या,
बी. एक किरायेदार सुरक्षित संपत्ति का कब्जा छोड़ सकता है, जिसका वह पट्टाधारक होने का दावा करता है। ऐसे मामले में, पट्टा टीपीए 1882 की धारा 111 के अनुसार निर्धारित किया जाएगा।”
वरिष्ठ वकील राहुल श्रीपत याचिकाकर्ता के लिए पेश हुए, जबकि वरिष्ठ वकील शशि नंदन उत्तरदाताओं के लिए पेश हुए।
इस मामले में, एक रिट याचिका दायर की गई थी मेसर्स त्रिलोकचंद फैब्रिकेशन प्राइवेट लिमिटेड द्वारा, अदालत से उस आदेश को रद्द करने का आग्रह किया गया, जिसमें प्रतिवादी नंबर 8 द्वारा प्राप्त सिविल कोर्ट के अस्थायी निषेधाज्ञा के कारण सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के तहत कार्यवाही निलंबित कर दी गई थी। मामले की पृष्ठभूमि में एक डिफ़ॉल्ट शामिल था मेसर्स जेएन रोबोटिक्स ऑटोमेशन प्राइवेट लिमिटेड और उसके निदेशकों द्वारा ऋण, जिससे उनकी गिरवी संपत्ति की नीलामी हुई। याचिकाकर्ता, नीलामी क्रेता को निषेधाज्ञा आदेश के कारण बाधाओं का सामना करना पड़ा।
याचिकाकर्ता ने निषेधाज्ञा की वैधता के खिलाफ तर्क दिया, सिविल मुकदमे में उनकी गैर-भागीदारी और उन पर इसके बाध्यकारी प्रभाव की कमी पर जोर दिया। उन्होंने तर्क दिया कि कथित अवैध कब्जाधारियों द्वारा प्राप्त निषेधाज्ञाओं से SARFAESI अधिनियम के उद्देश्यों को विफल नहीं किया जाना चाहिए। किरायेदारी अधिकारों का दावा करने वाले प्रतिवादी नंबर 8 ने सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत रिट याचिका की स्थिरता को चुनौती दी और निषेधाज्ञा आदेश की वैधता का बचाव किया, यह दावा करते हुए कि यह सरफेसी अधिनियम प्रावधानों का उल्लंघन नहीं करता है।
याचिकाकर्ता और प्रतिवादी संख्या 8 ने परस्पर विरोधी दावे प्रस्तुत किए, जिसमें पूर्व ने एक वास्तविक नीलामी खरीदार के रूप में अपने अधिकारों पर प्रकाश डाला और बाद में पट्टे और सिविल कोर्ट के आदेश के आधार पर कब्जे के अधिकार का दावा किया।
न्यायालय ने निम्नलिखित टिप्पणियाँ कीं-
ए) टीपीए 1882 की धारा 107 और आईआरए, 1908 की धारा 17 के अनुसार, एक वर्ष की अवधि से परे अचल संपत्ति का पट्टा केवल एक पंजीकृत साधन द्वारा ही बनाया जा सकता है। एक मौखिक समझौता, कब्ज़े की डिलीवरी के साथ, टीपीए 1882 की धारा 107 के तहत निर्धारित अवधि से परे एक पट्टा नहीं बना सकता है। आईआरए की धारा 49 के तहत रखी गई रोक को देखते हुए, एक अपंजीकृत पट्टे पर अदालतों द्वारा विचार नहीं किया जा सकता है।
बी) एक किरायेदारी जहां कोई अवधि तय नहीं की गई है, या एक किरायेदारी जिसे महीने-दर-महीने किरायेदारी माना जाता है, एक किरायेदार को कार्यवाही होने पर एक वर्ष की अवधि से अधिक सुरक्षित संपत्ति का कब्ज़ा लेने का अधिकार नहीं दे सकता है SARFAESI अधिनियम की धारा 14 के तहत शुरू किया गया।
सी) यदि कोई किरायेदार सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के तहत कार्यवाही शुरू होने पर सुरक्षित संपत्ति के कब्जे का दावा करना चाहता है तो यह आवश्यक रूप से किया जाना चाहिए उसके पक्ष में निष्पादित एक पंजीकृत दस्तावेज के माध्यम से।
घ) जब एक किरायेदार को पता चलता है कि सरफेसी अधिनियम की धारा 14 के तहत कार्यवाही शुरू की गई है, तो वह सुरक्षित संपत्ति का कब्जा लेने के लिए या तो डीएम/सीएमएम द्वारा अधिकृत संबंधित अधिकारी से संपर्क कर सकता है, या सुरक्षित संपत्ति का कब्जा छोड़ सकता है। प्राधिकृत अधिकारी, ऐसे मामले में, जहां किरायेदार, सुरक्षित संपत्ति का कब्जा छोड़ने का विरोध करता है, डीएम/सीएमएम के समक्ष आवश्यक विवरण वाले एक हलफनामे के साथ एक आवेदन दायर करेगा। ऐसा आवेदन प्राप्त होने पर डीएम/सीएमएम, कानून के अनुसार किरायेदार के अधिकारों का निर्धारण करेगा। यदि डीएम/सीएमएम इस निष्कर्ष पर पहुंचता है कि किरायेदार के पास वैध पट्टा है जो उसे सुरक्षित संपत्ति पर कब्जा करने का अधिकार देता है, तो वह सुरक्षित संपत्ति का कब्जा लेनदार को देने का आदेश पारित नहीं करेगा।
ई) भले ही कोई किरायेदार सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत डीआरटी से संपर्क करता है, डीआरटी किरायेदार को सुरक्षित संपत्ति का कब्जा वापस नहीं दे सकता है। डीआरटी को केवल उधारकर्ता को सुरक्षित संपत्ति का कब्ज़ा बहाल करने का अधिकार है, किसी और को नहीं।
एफ) सरफेसी अधिनियम की धारा 34, सीपीसी 1908 की धारा 9 के संयोजन में पढ़ी गई, उन मामलों के संबंध में सिविल मुकदमों की स्थापना पर रोक लगाती है, जिनसे निपटने के लिए डीआरटी या अपीलीय न्यायाधिकरण को सरफेसी अधिनियम के तहत अधिकार दिया गया है। इसके अलावा, यदि किसी पीड़ित व्यक्ति को सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) के तहत उठाए गए किसी भी उपाय के खिलाफ शिकायत है, तो कोई भी सिविल अदालत किसी मुकदमे या कार्यवाही पर विचार नहीं कर सकती है।
छ) एक वैकल्पिक प्रभावी उपाय की उपलब्धता आम तौर पर एक रिट याचिकाकर्ता के मनोरंजन के खिलाफ एक बाधा के रूप में कार्य करेगी। फिर भी, कुछ असाधारण परिस्थितियों में, वैकल्पिक प्रभावी उपाय उपलब्ध होने पर भी रिट याचिका पर विचार किया जा सकता है। ये परिस्थितियाँ हैं –
क) जहां वैधानिक प्राधिकारी ने प्रश्नगत अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार कार्य नहीं किया है, या न्यायिक प्रक्रिया के मौलिक सिद्धांतों की अवहेलना की है, या निरस्त किए गए प्रावधानों को लागू करने का सहारा लिया है;
बी) प्राकृतिक न्याय के सिद्धांतों का उल्लंघन; और
ग) जहां किसी अधिनियम की वैधता को चुनौती दी जाती है। ज) सर्टिओरीरी की रिट का प्रयोग केवल अत्यंत सीमित परिस्थितियों में ही किया जा सकता है और कानून की प्रत्येक त्रुटि सर्टिओरीरी की रिट जारी करने की गारंटी नहीं देगी।
हालाँकि, जहां निचली अदालत/न्यायाधिकरण अपने अधिकार क्षेत्र का प्रयोग करने में विफल रहा है, वहां उच्च न्यायालय द्वारा सर्टिओरीरी रिट जारी करने की मांग की जाएगी। इसके बाद, विवादित आदेश को रद्द कर दिया गया और सर्टिओरारी की रिट जारी की गई।
वाद शीर्षक – मेसर्स त्रिलोकचंद फैब्रिकेशन प्राइवेट लिमिटेड बनाम यूपी राज्य और अन्य।
