न्यायालय ने दोहराया कि एकतरफा समझौते, जैसा कि वर्तमान मामले में है, “अनुचित व्यापार व्यवहार” शब्द की परिभाषा के अंतर्गत आएंगे।
सुप्रीम कोर्ट की न्यायमूर्ति बी. आर. गवई और न्यायमूर्ति एस. वी. एन. भट्टी की खंडपीठ ने एक अपील पर सुनवाई करते हुए, जिसमें बाजार में मंदी के कारण खरीदार द्वारा फ्लैट बुकिंग रद्द करने का मुद्दा था, विकासकर्ता-खरीदार समझौते की शर्तों की समीक्षा के बाद इसे एकतरफा और विक्रेता के पक्ष में पाया।
अदालत ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 और 2019 के तहत ‘अनुचित व्यापार व्यवहार’ और ‘अनुचित अनुबंध’ की परिभाषाओं पर भरोसा करते हुए दोहराया कि एकतरफा समझौते, जैसे कि इस मामले में हुआ, ‘अनुचित व्यापार व्यवहार’ की श्रेणी में आते हैं।
NCDRC के फैसले को आंशिक रूप से बरकरार रखते हुए ब्याज देने के आदेश को अस्वीकार किया
सुप्रीम कोर्ट ने राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) के पिछले फैसलों का हवाला देते हुए कहा कि 2015 से आयोग लगातार यह मानता आया है कि मूल बिक्री मूल्य (BSP) का 10% जब्ती योग्य अग्रिम राशि (Earnest Money) के रूप में उचित है।
✅ इस दृष्टिकोण को ध्यान में रखते हुए, कोर्ट ने अपीलकर्ताओं को BSP के 10% से अधिक राशि की वापसी का निर्देश दिया।
✅ हालांकि, अदालत ने NCDRC द्वारा धनवापसी पर ब्याज देने के आदेश को अनुचित माना और इसे निरस्त कर दिया।
मामले की पृष्ठभूमि
🔹 शिकायतकर्ताओं ने जनवरी 2014 में ₹1,70,81,400 के BSP पर एक अपार्टमेंट बुक किया।
🔹 जून 2014 में समझौते के अनुसार अपार्टमेंट आवंटित किया गया और 2017 में बिल्डर को अधिभोग प्रमाणपत्र (Occupation Certificate) मिल गया।
🔹 जून 2017 में अपीलकर्ता (बिल्डर) ने शिकायतकर्ताओं को कब्जा लेने की पेशकश की, लेकिन उन्होंने बुकिंग रद्द कर पूरी राशि की वापसी की मांग की।
🔹 सितंबर 2017 में बिल्डर को कानूनी नोटिस भेजकर ₹51,12,310 की वापसी की मांग की गई।
🔹 नवंबर 2017 में शिकायतकर्ता ने NCDRC का रुख किया और बिल्डर को 18% वार्षिक ब्याज सहित पूरी राशि लौटाने का निर्देश देने की प्रार्थना की।
🔹 2022 में NCDRC ने अपने आदेश में कहा कि BSP का केवल 10% (₹17,08,140) ही जब्त किया जा सकता है और शेष ₹34,04,170 को 6% साधारण ब्याज सहित तीन महीनों में लौटाने का निर्देश दिया।
अपीलकर्ताओं (बिल्डर) का पक्ष
🔸 अपीलकर्ता (बिल्डर) के वकील ने तर्क दिया कि समझौते की शर्तों के अनुसार पूरी अग्रिम राशि (Earnest Money) जब्त की जा सकती है।
🔸 बिल्डर को 20% BSP तक की जब्ती का अधिकार था और NCDRC ने अनुचित रूप से इसे घटाकर 10% कर दिया।
शिकायतकर्ताओं (खरीदारों) का पक्ष
🔹 शिकायतकर्ताओं के वकील ने तर्क दिया कि NCDRC ने हमेशा 20% BSP की जब्ती को अनुचित माना और इसे 10% तक सीमित किया है।
🔹 वास्तव में, यह अनुबंध एकतरफा था और अनुचित था, जिसे कानूनन लागू नहीं किया जा सकता।
🔹 उन्होंने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 और हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण, 2018 के प्रावधानों का हवाला दिया, जिसमें कहा गया है कि अग्रिम राशि की जब्ती 10% BSP से अधिक नहीं हो सकती।
कोर्ट का मूल्यांकन
✅ अदालत ने पाया कि खरीदारों ने बाजार में गिरावट के कारण बुकिंग रद्द की थी।
✅ समझौते की शर्तों के अनुसार खरीदारों को BSP का 20% अग्रिम जमा करना था, जो किया गया था।
✅ हालांकि, अगर डेवलपर स्वयं समयसीमा का पालन करने में असफल रहता, तो उसे खरीदारों को केवल मामूली मुआवजा देना था।
✅ इससे यह स्पष्ट होता है कि अनुबंध पूरी तरह से विक्रेता (बिल्डर) के पक्ष में झुका हुआ था।
सुप्रीम कोर्ट के कानूनी निष्कर्ष
📌 Central Inland Water Transport Corporation Ltd. बनाम ब्रोजो नाथ गांगुली (1986) के फैसले पर भरोसा करते हुए, अदालत ने दोहराया कि अनुचित और असंगत अनुबंध, जो पक्षों के बीच असमान सौदेबाजी की शक्ति को दर्शाते हैं, लागू नहीं किए जा सकते।
📌 अदालत ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 की धारा 2(46) को लागू माना, जो ‘अनुचित अनुबंध’ को परिभाषित करता है।
📌 1986 के अधिनियम के तहत भी, ऐसे अनुबंधों को ‘अनुचित व्यापार व्यवहार’ के अंतर्गत माना जाता था।
📌 अदालत ने स्पष्ट किया कि यह मामला सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल (2013) और देशराज बनाम रोहताश सिंह (2023) में स्थापित विधि के तहत नहीं आता।
📌 मौला बक्स बनाम भारत संघ (1969) के फैसले का हवाला देते हुए, अदालत ने कहा कि अग्रिम राशि की जब्ती तभी न्यायसंगत होती है, जब यह उचित सीमा के भीतर हो और दंडात्मक न हो।
📌 कोर्ट ने यह भी कहा कि अगर कोई राशि केवल आंशिक भुगतान के रूप में दी गई है और उसे अग्रिम राशि नहीं माना गया है, तो जब्ती का कोई आधार नहीं बनता।
सुप्रीम कोर्ट का निर्णय
✅ NCDRC के आदेश को आंशिक रूप से बरकरार रखते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि BSP का केवल 10% तक की जब्ती उचित है और इससे अधिक राशि की वापसी होनी चाहिए।
✅ हालांकि, कोर्ट ने ब्याज देने के निर्देश को अनुचित ठहराया और इसे रद्द कर दिया।
✅ कोर्ट ने यह भी माना कि खरीदारों ने बुकिंग रद्द करने के बाद संभवतः बाजार में कम कीमत पर कोई अन्य संपत्ति खरीदी होगी, जिससे उन्हें किसी वास्तविक नुकसान की भरपाई की जरूरत नहीं थी।
✅ यह आदेश उपभोक्ता अधिकारों की रक्षा और रियल एस्टेट अनुबंधों में संतुलन बनाए रखने की दिशा में एक महत्वपूर्ण फैसला है।