वैधानिक किरायेदार को सिर्फ किराया अधिनियम के तहत लाभ, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के प्रावधान भवन और भूमि पर लागू नहीं होते

किरायेदार ने इमारत के विध्वंस के बाद भूमि पर अधिकार का दावा करते हुए पहला मुकदमा दायर किया-

किरायेदारी का अधिकार न केवल भवन में बल्कि भूमि में भी है-

वैधानिक किरायेदार के अधिकारों और देनदारियों को केवल किराया अधिनियम के तहत पाया जाना चाहिए, न कि संपत्ति के हस्तांतरण अधिनियम के तहत-

शीर्ष अदालत सुनवाई के दौरान कहा कि एक वैधानिक किरायेदार के अधिकारों और देनदारियों को केवल किराया अधिनियम के तहत पाया जाना चाहिए, न कि संपत्ति के हस्तांतरण अधिनियम के तहत।

न्यायमूर्ति हेमंत गुप्ता और न्यायमूर्ति ए एस बोपन्ना की बेंच ने कहा कि एक वैधानिक किरायेदार Transfer of Property Act (ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट) की धारा 108 (बी) (ई) के तहत इमारत को ढहाने के बाद पुनः कब्जा नहीं मांग सकता है।

इस प्रकरण में, किरायेदार ने एक वाद प्रस्तुत किया जिसमें उसने कर्नाटक नगर निगम अधिनियम की धारा 322 के तहत कार्यवाही के अनुसार अपने कब्जे वाले भवन को ध्वस्त करने के बाद अनिवार्य निषेधाज्ञा और कब्जे का दावा किया। वादी ने हर्जाने का दावा करते हुए एक अन्य मुकदमा भी दायर किया। ट्रायल कोर्ट ने वाद का फैसला सुनाया और मात्रात्मक हर्जाना देने और 10,000/- प्रति माह का भुगतान करने का निर्देश दिया जब तक कि वादी को कब्जा सौंप नहीं दिया जाता है।

अपील में, हाई कोर्ट ने माना कि विचाराधीन इमारत को जल्दबाजी में ध्वस्त कर दिया गया था और वादी इस प्रकार इमारत के कब्जे का हकदार था क्योंकि उसे अवैध रूप से उससे बेदखल कर दिया गया था।

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सर्वोच्च अदालत के समक्ष, वादी ने तर्क दिया कि निगम द्वारा इमारत को ध्वस्त करने के बावजूद, किरायेदारी के अधिकार जीवित रहते हैं क्योंकि किरायेदारी का अधिकार न केवल भवन में बल्कि भूमि में भी है। वादी ने शाह रतनसी खिमजी एंड संस बनाम कुम्भर संस होटल प्रा. लि. (CIVIL APPEAL NO. 127 OF 2007) के फैसले पर भरोसा करते हुए कहा कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 108 बी (ई) के अनुसार, किरायेदारी की संपत्ति को नष्ट करने से टीपी अधिनियम की धारा 111 के तहत किरायेदारी का निर्धारण नहीं होगा।

उक्त निर्णय और टी लक्ष्मीपति एवं अन्य वी पी नित्यानंद रेड्डी (CASE No. Appeal (civil) 4526 of 1999) , के के कृष्णन बनाम एम के विजया राघवन (1980 AIR 1756, 1981 SCR (1) 139), एन मोतीलाल और अन्य बनाम फैसल बिन अल (CIVIL APPEAL NO.710 OF 2020) में दिए गए निर्णयों का उल्लेख करते हुए न्यायलय ने कहा, बड़ी पीठ के बाध्यकारी निर्णयों को ध्यान में रखते हुए और इस तथ्य को ध्यान में रखते हुए कि शाह रतनसी खिमजी में इस न्यायालय का निर्णय अनुबंधित किरायेदार के अधिकारों से संबंधित था, वैधानिक किरायेदार धारा 108 (बी) (ई) ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट (टीपी अधिनियम) के तहत भवन के विध्वंस के बाद पुनः कब्जा नहीं कर सकता क्योंकि एक वैधानिक किरायेदार के अधिकारों और देनदारियों के रूप में अकेले किराया अधिनियम के तहत पाया जाना है।

इस प्रकार, अदालत ने इस मामले में कहा कि, चूंकि परिसर किराया अधिनियम द्वारा शासित शहरी क्षेत्रों के भीतर स्थित है, किरायेदार को केवल अधिनियम की धारा 27 के अनुसार कब्जा लेने का अधिकार है यदि बेदखली का आदेश धारा 21 की उप-धारा ( 1) के प्रोविज़ो के खंड (जे) के तहत निर्दिष्ट आधार पर एक न्यायालय द्वारा पारित किया गया है।

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“वादी ने इमारत के विध्वंस के बाद भूमि पर अधिकार का दावा करते हुए पहला मुकदमा दायर किया, लेकिन एक वैधानिक किरायेदार होने के कारण, उसे किराया अधिनियम के तहत उपाय का लाभ उठाना पड़ा क्योंकि टीपी अधिनियम के प्रावधान भवन और भूमि पर लागू नहीं होते हैं। अधिनियम के प्रावधानों के मद्देनज़र, टीपी अधिनियम की शर्तों को वैधानिक किरायेदारों के संबंध में लागू नहीं किया जा सकता है। उच्च न्यायालय ने एक निष्कर्ष दिया है कि वादी एक वैधानिक किरायेदार था। उक्त तथ्य के मद्देनज़र, किरायेदार का उपाय, यदि कोई हो, किराया अधिनियम के चार कोनों के भीतर पाया जाना चाहिए, न कि टीपी अधिनियम के तहत”, पीठ ने उच्च न्यायालय के फैसले को खारिज करते हुए और वाद को खारिज करते हुए कहा।

केस : अब्दुल खुद्दूस बनाम एच एम चंद्रमणि (मृत)
केस नं. दिनांक: सीए 1833/ 2008
पीठ: जस्टिस हेमंत गुप्ता और जस्टिस ए एस बोपन्ना