विकास शुल्क के लिए कटौती के संबंध में मूल्यांकन किए गए बाजार मूल्य पर एक तिहाई कटौती लगाना स्थापित कानूनी मिसाल के अनुरूप : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने होशियारपुर इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट द्वारा भूमि अधिग्रहण के मुआवजे से संबंधित बारह अपीलों के एक बैच को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि उच्च न्यायालय का मूल्यांकन और कटौती उचित थी और अनुच्छेद 136 के माध्यम से इसके हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं थी।

न्यायमूर्ति बेला एम त्रिवेदी और न्यायमूर्ति दीपांकर दत्ता की दो-न्यायाधीश पीठ ने कहा कि, “जब उच्च न्यायालय के आक्षेपित फैसले से पता चलता है कि उच्च न्यायालय ने अधिनियम के तहत निर्धारित प्रासंगिक कारकों पर विचार किया है, जैसा कि इस न्यायालय द्वारा व्याख्या की गई है, तो इस प्रकार निर्धारित बाजार मूल्य का आकलन उचित नहीं है भारत के संविधान के अनुच्छेद 136 के तहत अपील में इस न्यायालय का कोई भी हस्तक्षेप।

प्रस्तुत मामले में पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय द्वारा पारित एक सामान्य फैसले से उत्पन्न कई अपीलें शामिल थीं। ये अपीलें होशियारपुर इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट द्वारा एक विकास योजना के लिए किए गए भूमि अधिग्रहण के मुआवजे से संबंधित थीं। ट्रस्ट ने पंजाब टाउन इम्प्रूवमेंट एक्ट 1922 के तहत बातचीत और अधिसूचना के माध्यम से भूमि का अधिग्रहण किया। भूमि अधिग्रहण कलेक्टर ने मुआवजा दिया, जिसे बाद में भूमि मालिकों ने चुनौती दी। रेफरेंस कोर्ट/ट्रिब्यूनल ने मुआवज़ा बढ़ाया और ज़मीन मालिकों और इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट दोनों ने उच्च न्यायालय में अपील की।

याचिकाकर्ताओं की ओर से अधिवक्ता यादव नरेंद्र सिंह उपस्थित हुए और अधिवक्ता आर.के. राठौड़ प्रतिवादियों की ओर से उपस्थित हुए।

अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि उच्च न्यायालय ने अधिग्रहण से पहले निष्पादित दुकानों के बिक्री कार्यों की अनदेखी की, जिससे वाणिज्यिक और आवासीय दोनों उद्देश्यों के लिए भूमि की कीमतों में लगातार वृद्धि देखी गई।

अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि उच्च न्यायालय ने विकास शुल्क के लिए निर्धारित बाजार मूल्य पर एक तिहाई की कटौती को गलत तरीके से लागू किया, भले ही अधिग्रहित भूमि नगर निगम की सीमा के भीतर थी और उस पर संरचनाएं थीं।

उत्तरदाताओं (राज्य के प्रतिनिधियों) ने तर्क दिया कि भूमि का एक बड़ा हिस्सा प्राप्त करते समय विकास शुल्क में कटौती मानक है, जिसे उच्च न्यायालय ने सही ढंग से लागू किया।

सर्वोच्च न्यायालय को यह जांचना था कि क्या विवादित निर्णय भारत के संविधान के अनुच्छेद 136 के तहत उसके असाधारण क्षेत्राधिकार के आवेदन को उचित ठहराता है। “निस्संदेह, अनुच्छेद 136 के तहत अपीलीय क्षेत्राधिकार संभालने पर एक पूर्ण क्षेत्राधिकार सर्वोच्च न्यायालय को प्रदान किया गया है, फिर भी यह एक असाधारण क्षेत्राधिकार है जिसका प्रयोग असाधारण परिस्थितियों में किया जाना चाहिए और वह भी बहुत सावधानी और सावधानी के साथ।”

न्यायालय का विचार था कि भूमि अधिग्रहण अधिनियम की धारा 4(1) के तहत अधिसूचना की तारीख के अनुसार भूमि के बाजार मूल्य के निर्धारण का मार्गदर्शन करने वाले सिद्धांत पूर्व निर्णयों द्वारा अच्छी तरह से स्थापित थे। बाजार मूल्य का आकलन करने में सामान्य बाजार स्थितियों में एक इच्छुक विक्रेता द्वारा इच्छुक खरीदार को दी जाने वाली कीमत की भविष्यवाणी करना शामिल है।

यह जल्दबाजी में किए गए लेन-देन, दिखावटी बिक्री या मूल्य बढ़ाने के लिए काल्पनिक लेन-देन के बारे में नहीं था। भूमि की स्थिति, स्थान, आवासीय/वाणिज्यिक/औद्योगिक क्षेत्रों से निकटता आदि जैसे कारक, सभी इस मूल्यांकन में भूमिका निभाते हैं। इस मामले में, ट्रिब्यूनल ने गहन विश्लेषण के बिना अधिग्रहित भूमि की बाजार दरों में अचानक वृद्धि कर दी, जिससे भूमि अधिग्रहण कलेक्टर द्वारा निर्धारित दरें लगभग दोगुनी हो गईं। उच्च न्यायालय ने इन दरों को और बढ़ा दिया।

सर्वोच्च न्यायालय के मूल्यांकन में उच्च न्यायालय का निर्णय उचित पाया गया, क्योंकि उसने अपनी पसंद को उचित ठहराते हुए विभिन्न बिक्री उदाहरणों और सबूतों पर विचार किया। कोर्ट ने कहा कि विकास शुल्क के लिए कटौती के संबंध में, उच्च न्यायालय द्वारा मूल्यांकन किए गए बाजार मूल्य पर एक तिहाई कटौती लगाना स्थापित कानूनी मिसाल के अनुरूप था।

न्यायालय ने विस्तार से बताया कि कटौती भूमि की प्रकृति, चाहे वह विकसित हुई हो, अधिग्रहण का उद्देश्य और अन्य कारकों पर विचार करती है। जबकि यह स्वीकार किया गया था कि छोटे भूमि मूल्य बड़े भूमि मूल्यांकन को प्रभावित कर सकते हैं, सड़कों, खुली जगहों और छोटे भूखंडों की साजिश के लिए उचित कटौती आवश्यक थी। न्यायालय ने चिमनलाल हरगोविंददास बनाम विशेष भूमि अधिग्रहण अधिकारी पर भरोसा जताया, जहां न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया था कि विकास के लिए कटौती की सीमा संदर्भ पर निर्भर है, जो भूमि के आकार, आकार और स्थान जैसे कारकों के आधार पर भिन्न होती है।

एक अन्य मामले लाल चंद बनाम भारत संघ ने विकास कटौती की परिवर्तनशील प्रकृति पर प्रकाश डाला, जो 20% से 75% तक हो सकती है।

तदनुसार, न्यायालय ने अपीलें खारिज कर दीं।

केस टाइटल – माला आदि आदि और अन्य बनाम पंजाब राज्य और अन्य
केस नंबर – सिविल अपील नो. 3992-4000/2011